Grupa ATAL zawarła w 2022 roku 2091 umów deweloperskich oraz przedwstępnych. W II połowie 2022 roku sprzedaż ustabilizowała się na poziomie około 125-130 lokali miesięcznie, a zakładany przez firmę model wskazuje, że pierwsze dwa kwartały 2023 będą podobne do III i IV kwartału 2022 roku.
Firma powiększyła bank ziemi, korzystając z tegorocznej korekty cenowej na rynku działek.
Grupa ATALbuduje swoją pozycję, kontynuuje dotyczasowe projekty i rozwija nowe. Firma powiększyła bank ziemi, korzystając z tegorocznej korekty cenowej na rynku działek. Do września 2022 roku ATAL wydał na ten cel około 300 mln zł, jednocześnie posiadając środki własne na działalność.
”Jest wiele zmiennych, od których zależy, jaki będzie rok 2023. Kluczową determinantą jest poziom stóp procentowych. Mogą też pojawić się impulsy, które poprawią sytuację branży. Na przykład decyzja regulatora, która złagodzi rygorystyczne warunki wyliczania zdolności kredytowej. W 2023 nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów, a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań ze strony mniejszych deweloperów. Wytworzenie produktu w naszej branży trwa około dwóch lat, zatem decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje już w 2023, a także w kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni – podkreśla Zbigniew Juroszek, prezes zarządu spółki ATAL.
ATAL posiada ofertę w każdej z siedmiu największych aglomeracji w kraju. W pierwszych miesiącach 2023 grupa planuje m.in. uruchomić sprzedaż I etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (około 500 mieszkań); w Gliwicach inwestycję przy ul. Andersa - I etap, około 115 mieszkań. W przygotowaniu jest również trzyetapowe osiedle przy ul. Piotrowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji Sky+ w Katowicach.
Pod koniec ubiegłego roku nastąpił dynamiczny wzrost cen produktów konsumpcyjnych i usług na rynkach światowych. Rosnące ceny surowców energetycznych i deficyt towarów wynikający z przerwania globalnego łańcucha dostaw, a także wysoki popyt na towary po okresie ostrych restrykcji sanitarnych przyczyniły się do zachwiania gospodarki krajowej – wzrostu przeciętnego poziomu cen i spadku siły nabywczej pieniądza. Zmiany nie ominęły rynku nieruchomości.
Mówi Angelika Kliś, członek zarządu ATAL.
Nasz scenariusz bazowy na 2023 r. jest umiarkowanie optymistyczny. Odbudowa popytu na rynku mieszkaniowym zależy od kilku kluczowych czynników, tj. poziomu stóp procentowych, restrykcyjności w zakresie udzielania finansowania oraz systemowego wsparcia ze strony państwa w postaci jakiegoś nowego programu mieszkaniowego.
Pod koniec roku pojawiły się w tym zakresie informacje, które pozwalają patrzeć
w przyszłość z nieco większą nadzieją. Stopy proc. pozostały na niezmienionym poziomie
i coraz konkretniej mówi się o nowym rządowym programie wsparcia zakupu pierwszego mieszkania. Z zainteresowaniem będziemy śledzić wdrażanie tego programu i proponowane w nim rozwiązania. Również z doniesień medialnych możemy wywnioskować, że Urząd Komisji Nadzoru Finansowego prowadzi prace nad modyfikacją Rekomendacji S w zakresie stosowania buforu na ryzyko stopy procentowej.
W każdym razie pozytywny miks wymienionych czynników może dać impuls popytowy już
w drugiej poł. 2023 r.; w wariancie pesymistycznym musimy założyć, że zajmie to więcej czasu.
Czołowi deweloperzy, tacy jak ATAL, o stabilnej sytuacji finansowej, lepiej poradzą sobie na wymagającym rynku, nawet utrzymując podobny poziom sprzedaży. Cykl budowy mieszkań to ok. dwóch lat. W tym czasie to firmy deweloperskie, w niesprzyjających warunkach sprzedażowych, ponoszą ciężar finansowania budów i utrzymania administracji, co kosztuje coraz więcej. Wszystko ma swój kres, także wytrzymałość tego sektora, z którym powiązane są inne gałęzie gospodarki.
W 2023 r. nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, sami też nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast i aglomeracji, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów,
a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań, który to proces już jest bardzo widoczny. Biorąc pod uwagę wspomniany czas potrzebny na wytworzenie produktu
w naszej branży, decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje już w 2023 r.,
a także kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni.
Bez względu na to wszystko, jesteśmy świadomi swojej skali działania i wysokiej klasy produktu. Dysponujemy liczną, dobrą i zróżnicowaną ofertą, która zaspokoi oczekiwania klientów w każdej sytuacji rynkowej. Tymczasem mniejsi, obciążeni kredytowo deweloperzy, mogą nie przetrwać trudów kryzysu, możliwe są więc konsolidacje i przejęcia. Nie przeceniałabym natomiast roli najmu instytucjonalnego, jaką mógłby on odegrać
w odbudowie koniunktury. Fundusze PRS stoją w obliczu wielu niewiadomych co do przyszłych warunków działania w Polsce.
Tutaj pełna wersja artykułu
Odpływ klientów kredytowych daje się we znaki deweloperom. Sprzedaż nowych mieszkań spadła o 40 proc. Deweloperzy zareagowali natychmiast, hamując z nowymi inwestycjami. Jak będą reagować w 2023 r.? Przepytaliśmy największych graczy na rynku.
Zbigniew Juroszek, prezes ATAL:
W 2023 r. nie spodziewamy się obniżek cen mieszkań, sami też nie widzimy ku temu warunków. Zwłaszcza dotyczy to największych miast i aglomeracji, na których koncentruje się nasza działalność. Na zamrożenie cen wpływ ma wciąż duża presja na koszty budów, a także systematyczne ograniczanie podaży mieszkań, ten proces już jest bardzo widoczny.
Wytworzenie produktu w naszej branży trwa ok. dwóch lat, zatem decyzje o wstrzymaniu budów przez małych i średnich deweloperów będą miały konsekwencje już w 2023 r., a także w kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni.
Odbudowa popytu na rynku mieszkaniowym zależy od kilku kluczowych czynników, tj. poziomu stóp procentowych, restrykcyjności w zakresie udzielania finansowania oraz systemowego wsparcia ze strony państwa w postaci jakiegoś nowego programu mieszkaniowego. Pozytywny miks tych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 r. W wariancie pesymistycznym musimy założyć, że zajmie to więcej czasu. Z zainteresowaniem będziemy śledzić wdrażaną przez banki zamianę wskaźnika WIBOR na WIRON.
Tutaj cały artykuł
Warren Buffett, amerykański inwestor, mawiał, że obraz gospodarki jest lepiej widoczny przez tylną, zakurzoną szybę samochodu, niż przez czysto umytą szybę przednią.
Spróbujemy zatem zerknąć przez ramię, co widać w zakurzonym lusterku na rynku nieruchomości mijającego roku.
To krajobrazu po burzy. Kłopoty z uzyskaniem kredytów hipotecznych (w 2022 roku banki udzieliły tylko 125 tys. kredytów mieszkaniowych — to najniższy poziom od 20 lat), skokowy wzrost stóp procentowych i inflacja spowodowały, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym mocno wyhamowała. Hamulec nacisnęli też deweloperzy — na rynek trafiło o 30 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej.
A co widać przez czystą przednią szybę? – Pod koniec roku pojawiają się informacje, które pozwalają patrzeć w przyszłość z nieco większą nadzieją. Stopy procentowe pozostały na niezmienionym poziomie i coraz konkretniej mówi się o nowym rządowym programie wsparcia zakupu pierwszego mieszkania. Z zainteresowaniem będziemy śledzić wdrażanie tego programu i proponowane w nim rozwiązania. Również z doniesień medialnych możemy wywnioskować, że Urząd Komisji Nadzoru Finansowego prowadzi prace nad modyfikacją Rekomendacji S w zakresie stosowania buforu na ryzyko stopy procentowej. - podkreśla Angelika Kliś, członek zarządu ATAL.
Jej zdaniem, pozytywny miks tych czynników może dać impuls popytowy już w drugiej połowie 2023 r. - W wariancie pesymistycznym trzeba jednak założyć, że odbudowa popytu zajmie więcej czasu. Wytworzenie produktu w naszej branży trwa około dwóch lat, zatem decyzje o wstrzymaniu budów będą miały konsekwencje już w 2023 r., a także kolejnych latach, jeżeli sytuacja się nie zmieni – podkreśla nasza ekspertka.
Zatrzymajmy się na moment przy programie „Pierwsze mieszkanie +”, z którym nadzieje wiąże zarówno branża deweloperska, jak i klienci. Składowe tego programu to kredyt hipoteczny z 2-proc. oprocentowaniem i specjalne konto oszczędnościowe na cele mieszkaniowe. A także dopłaty od państwa do kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z zapowiedziami MRiT, bezpieczny kredyt 2 proc. będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł na lokale na rynku pierwotnym i wtórnym. Nabywca pierwszego mieszkania będzie miał przy tym dowolność, jeśli chodzi o jego standard i położenie, bo przy kupnie nie będzie obowiązywał limit ceny 1 m kw.
W górę czy w dół?
Niestety, kupujący nie powinni spodziewać się obniżek cen mieszkań w 2023 roku. Zwłaszcza w największych miastach i aglomeracjach. Odpowiada za to wysoka inflacja i wzrost kosztów energii.
Niektórzy deweloperzy pomagają jednak kupującym, zamrażając ceny mieszkań.
- Jako deweloper ponosimy ryzyko, że zakontraktowana cena mieszkania jest dla klienta stała, a koszt budowy zmienny. O ile jest to rynkowo akceptowalne, podwyższone koszty realizacji mają odzwierciedlenie w cenach mieszkań, które na przestrzeni ostatnich dwóch lat podrożały. Pomimo wpływu wielu niekorzystnych czynników, zachowujemy marżowość na dobrym poziomie — mówi Angelika Kliś z ATAL.
Niższych cen metra kwadratowego nowego mieszkania nie spowodują nawet lekko spadające koszty materiałów i wykonawstwa. - To nie obniżka, a raczej uchodzenie powietrza z pewnego rodzaju bańki cenowej, którą obserwowaliśmy już w zeszłym roku. Złożyło się na nią kilka zjawisk, m.in.: postpandemiczne opóźnienia w łańcuchach dostaw, wybuch wojny w Ukrainie, a w efekcie tego wszystkiego presja inflacyjna. Choć rynek normalnieje, to trudno oczekiwać, że ceny wrócą do poprzednich poziomów. Na pewno odczujemy też wzrost kosztów energii. Jedynym plusem zaistniałej sytuacji jest większa dostępność ekip wykonawczych i sprzętu specjalistycznego — podkreśla Angelika Kliś.
Pod koniec roku „urealniały” się także ceny gruntów pod inwestycje. Najwięksi deweloperzy wykorzystali ten fakt do zabezpieczania swoich banków ziemi pod kątem przyszłych inwestycji.
Mieszkanie za gotówkę
Wyhamowanie dostępu do kredytów hipotecznych zmieniło w 2022 roku strukturę zakupów mieszkań. Około trzy czwarte kupujących stanowili klienci gotówkowi. Aktywne były także osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych, czy to dla ochrony kapitału przed inflacją, czy też zachęcone perspektywami rynku najmu w najbliższych latach.
Ta grupa preferowała mieszkania kompaktowe, 2-lub 3-pokojowe, w bardzo dobrych lokalizacjach. Takie lokale wysprzedawały się błyskawicznie.
- Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce doskonale się sprawdza. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w tym roku. To wszystko odbieramy jako potwierdzenie klasy naszych inwestycji i renomy firmy — mówi Angelika Kliś.
To dlatego, wielu ekspertów rynku nieruchomości prognozuje, że w 2023 roku jeszcze bardziej niż dotąd liczyć się będzie wysokiej klasy produkt. Kupujący będą zwracać uwagę także na dodatkowe wyróżniki ofert, na przykład na możliwość kupna mieszkania z opcją wykończenia.
Rosnące ceny energii powodują też, że klienci będą zwracać uwagę na rozwiązania deweloperskie, które przyniosą długoterminowy efekt. Na przykład innowacje oszczędnościowe, czy wyposażenie budynków w instalacje fotowoltaiki.
- W 2023 rok wchodzimy z pulą 4,5 tys. mieszkań gotowych lub w realizacji, ze zróżnicowaną ofertą, która zaspokoi oczekiwania klientów w każdej sytuacji rynkowej — podkreśla nasza ekspertka.
W pierwszym kwartale 2023 r. firma planuje uruchomić sprzedaż I etapu inwestycji Naramowice Odnova w Poznaniu (ok. 500 mieszkań), w pobliżu malowniczego zakola Warty, nieopodal rezerwatu przyrody Żurawieniec.
Nowe mieszkania czekają także na kupujących w Gliwicach przy ul. Andersa, gdzie w pierwszym etapie gotowych będzie ok. 115 mieszkań. W przygotowaniu jest też trzyetapowe osiedle przy ul. Piotrowskiej w Łodzi oraz II etap inwestycji SKY+ w Katowicach.
Jak mawiał Woody Allen, prognozy są bardzo trudne, szczególnie w odniesieniu do przyszłości. Jedno nigdy się nie zmieni — dobre mieszkania zawsze znajdują nabywców.
Link do artykułu.
Rok 2022 był dużym wyzwaniem dla branży deweloperskiej - oczywiście ze względu na inflację, szybko rosnące ceny, wyższe koszty oraz wojnę w Ukrainie. Oto jego podsumowanie.
- 2022 rok zmienił zasadniczo warunki gospodarcze dla całej branży deweloperskiej.
- Za sprawą niekorzystnych zjawisk politycznych i makroekonomicznych – wybuchu wojny i niewidzianego od lat poziomu inflacji – dla branży deweloperskiej rok 2022 okazał się gorszy, niż zakładano.
- Niezależnie od dynamiki rynkowej, mijający rok w podsumowaniach finansowych wypada dobrze, a branża deweloperska pokazuje stabilne zyski i rentowności.
Przygotować się na bardzo trudny dla branży czas
Angelika Kliś, członek zarządu Atala, wskazuje, że - za sprawą niekorzystnych zjawisk politycznych i makroekonomicznych: wybuchu wojny i niewidzianego od lat poziomu inflacji – dla całej branży deweloperskiej rok 2022 okazał się gorszy, niż zakładano. Choć zanotowano niższy wynik sprzedażowy rok do roku, to odnoszony jest on do roku 2021, który dla całego rynku był rekordowy. To już jednak historia...
– Ten rok pokazał, jak ważne dla sektora mieszkaniowego pozostaje finansowanie – kwestia fundamentalna w rozwiniętych gospodarkach, opartych na tanim i łatwo dostępnym pieniądzu. Skokowy wzrost stóp procentowych, a przede wszystkim zaostrzenie wytycznych rekomendacji S przy udzielaniu kredytów, pogrążyły rynek w marazmie na wiele miesięcy. Dodatkowym obciążeniem dla deweloperów są biurokracja i wymogi, które wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Uznajemy to za krok w stronę przeregulowania rynku – wyjaśnia Angelika Kliś.
Członek zarządu Atala widzi również pozytywy. Na przykład urealnienie cen gruntów, co pozwoliło spółce na wzbogacenie banku ziemi na korzystniejszych warunkach. Dla Atala ten rok był pracowity - ze względu na dużą liczbę przekazań wcześniej zakontraktowanych mieszkań. To pozwala budować bezpieczeństwo finansowe i przygotować się na bardzo trudny dla branży czas.
– Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce się sprawdza. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w tym roku – mówi Angelika Kliś.
W jej ocenie mijający rok pomimo pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej, załamania się sprzedaży mieszkań na skutek podwyżek stóp procentowych i zaostrzenia polityki kredytowej był dobry dla Atala pod względem wyników finansowych i posiadanych zasobów kapitału.
– Tutaj zwrócić trzeba uwagę na długi, co najmniej dwuletni proces budowlany w branży deweloperskiej. W 2022 r. zakończono wiele przedsięwzięć deweloperskich z mieszkaniami sprzedanymi w latach poprzednich. Spółka raportuje zatem aktualnie bardzo dobre wyniki finansowe oraz otrzymuje wpłaty od nabywców mieszkań, co pozwala na zmniejszenie zadłużenia i zwiększenie jej zasobów kapitałowych – dodaje Angelika Kliś.
Tutaj pełna wersja artykułu.
Rok 2022 jeszcze na długo pozostanie w pamięci branży deweloperskiej. Podwyżki stóp procentowych, galopująca inflacja czy też niepewność związana z wojną w Ukrainie to tylko niektóre z wyzwań, z którymi firmy musiały się mierzyć. Jak w ubiegłym roku wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i w jaki sposób radzili sobie z nią deweloperzy? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich.
Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL
Za sprawą niekorzystnych zjawisk politycznych i makroekonomicznych - wybuch wojny i niewidziany od lat poziom inflacji – dla całej branży rok 2022 okazał się gorszy, niż zakładano. Choć zanotowaliśmy niższy o połowę wynik sprzedażowy r/r, to odnosimy go do roku 2021, który był rekordowy w całej naszej i rynku historii.
Ten rok pokazał, jak ważne dla sektora mieszkaniowego jest finansowanie - kwestia fundamentalna w rozwiniętych gospodarkach, opartych na tanim i łatwo dostępnym pieniądzu. Skokowy wzrost stóp procentowych, a przede wszystkim zaostrzenie wytycznych rekomendacji S przy udzielaniu kredytów – pogrążyły rynek w marazmie na wiele miesięcy. Dodatkowym obciążeniem dla deweloperów są biurokracja i wymogi, które wprowadziła nowelizacja ustawy deweloperskiej. Uznajemy to za krok w stronę przeregulowania rynku.
Widzimy również pozytywy. Na przykład urealnienie cen gruntów, co pozwoliło nam na wzbogacenie banku ziemi na korzystniejszych warunkach. Dla ATAL ten rok był pracowity ze względu na dużą liczbę przekazań wcześniej zakontraktowanych mieszkań. Bardzo pozytywnie wpływa to na naszą sytuację finansową i pozwala budować bezpieczeństwo finansowe w bardzo trudnym dla branży czasie.
Wyjątkowo niekorzystne okoliczności rynkowe tylko utwierdziły nas w przekonaniu, że obrana strategia działania na największych rynkach w Polsce sprawdza się. Mimo kryzysu mieliśmy bardzo dużo zapytań o nowo wprowadzane inwestycje, zwłaszcza te z wyższej półki. Cieszyły się one sporym zainteresowaniem klientów inwestycyjnych, aktywnych w tym roku. To wszystko odbieramy jako potwierdzenie klasy naszych inwestycji i renomy firmy.
Cena jest tym, co płacisz. Wartość jest tym, co otrzymujesz – mawiał inwestor Warren Buffett. Ta zasada sprawdza się właśnie teraz, gdy wiele osób zastanawia się, czy warto – w czasie kryzysu energetycznego i szalejącej inflacji - kupować mieszkanie na cele inwestycyjne.
Nabywcy mieszkań mogą liczyć na wzrost wartości mieszkania wyższy niż inflacja oraz na korzyści finansowe z najmu.
Zakup własnego mieszkania od lat jest jedną z najpopularniejszych metod ochrony kapitału. W Polsce tylko w zeszłym roku 36 proc. nowych mieszkań kupiliśmy właśnie z myślą o celach inwestycyjnych. W 2022 roku rynek mieszkaniowy doznał jednak wielu turbulencji. Dostęp do kredytów hipotecznych ostro wyhamował, drastycznie wzrosły stopy procentowe, rozkręciła się inflacja, wielu deweloperów wstrzymało inwestycje. Dlatego większość mieszkań jest teraz kupowana za gotówkę, a wiele osób z niepewnością patrzy na przyszły rok. Czy to więc dobry moment, by myśleć o zakupie mieszkania pod inwestycje? Zdaniem ekspertów rynku nieruchomości – tak.
Nabywcy mieszkań mogą bowiem liczyć na wzrost wartości mieszkania wyższy niż inflacja oraz na korzyści finansowe z najmu. Bez względu więc na to, czy kupujemy mieszkanie dla własnego użytkowania, z myślą o dzieciach, czy też chcemy je wynajmować – czas pracuje na naszą korzyść.
Po pierwsze dlatego, że od 20 lat ceny metra kwadratowego nowych mieszkań w Polsce idą systematycznie - z drobnymi korektami – do góry. Tylko w ostatnim roku, jak wynika z Indeksu Cen Mieszkań, mieszkania podrożały średnio o kolejne 15,5 procent na rynku pierwotnym (dane lipiec 2021 do lipca 2022).
- Można wręcz powiedzieć, że dziś mieszkanie to jedyny produkt, który w Polsce w dobie rekordowej inflacji nie tylko nie drożeje, a wręcz odwrotnie, nawet tanieje. Mimo szalejącej inflacji utrzymujemy ceny mieszkań na poziomie sprzed pół roku - tłumaczy Angelika Kliś, członek zarządu ATAL S.A. - Klient, podpisując z nami umowę na czas budowy ma zamrożoną cenę mieszkania, a ryzyko związane z inflacją, wzrostem cen materiałów i robocizny my bierzemy na siebie.
Do kupna mieszkania pod inwestycje zachęcają także rosnące stawki najmu. Jak wynika z danych serwisu Otodom.pl w niektórych polskich miastach wzrosty ofertowych czynszów były w ostatnim roku dwucyfrowe. Eksperci przewidują, że w najbliższych latach popyt na mieszkania pod wynajem będzie dalej rósł.
Mieszkanie, ale jakie?
Kupując mieszkanie z myślą o ochronie kapitału, trzeba je dobrze wybrać. Czym się kierować?
Po pierwsze, renomą dewelopera. Ci z największym doświadczeniem rynkowym, jak ATAL S.A, który do tej pory sprzedał Polakom ponad 21 tys. mieszkań o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw. – są gwarancją nie tylko dobrze zaprojektowanych, przemyślanych inwestycji ale także tego, że dotrzymują słowa: budują mieszkania nawet w czasie kryzysu.
Po drugie, liczy się adres. – Naszym znakiem rozpoznawczym są inwestycje w topowych lokalizacjach w największych polskich miastach - przekonuje Angelika Kliś. – To dlatego nawet teraz, w czasie kryzysu, nasze mieszkania świetnie się sprzedają. Klienci kupują je zarówno dla ochrony kapitału, jak i pod wynajem. W obu wypadkach dobra lokalizacja jest dla nich priorytetem.
Pod uwagę musimy brać także jakość budynków i usługi dodatkowe. Osoba szukająca mieszkania pod wynajem doceni całodobowe recepcje, atrakcyjne części wspólne osiedli, dostęp do spa, siłowni czy – w przypadku rodzin - przedszkola i place zabaw.
Wielkość mieszkania? Inwestorzy decydują się zazwyczaj na najmniejsze lokale, głównie funkcjonalnie zaprojektowane kawalerki lub dwupokojowe mieszkania o kompaktowym metrażu.
Na tym tle wyróżniają się inwestycje firmy Atal. Jedną z nich jest ATAL Olimpijska w Katowicach. Będzie to najwyższy budynek mieszkalny na Górnym Śląsku, mierzący 128 m, zlokalizowany w samym centrum miasta, obok ikonicznego Spodka. Do sprzedaży jest tu ponad 700 mieszkań, od kawalerek po czteropokojowe apartamenty. To idealna inwestycja dla tych, którzy lubią wielkomiejski styl życia, świetnie skomunikowana ze wszystkimi dzielnicami Katowic i innymi miastami górnośląskiej aglomeracji.
Dobry adres ma także inna katowicka inwestycja ATAL SKY + przy Alei W. Korfantego. W sześciu budynkach typu multi-use zaaranżowane zostaną przestrzenie mieszkalne, apartamenty inwestycyjne i lokale usługowe. Wszystko dwa kroki od pobliskiego parku, przystanków autobusowych, tramwajowych i sklepów. Ten ekologiczny projekt z systemem zielonych dachów spodoba się zwłaszcza rodzinom z dziećmi, bo na terenie osiedla będą liczne strefy rekreacyjne i plac zabaw dla najmłodszych.
Do wynajmu krótko i długoterminowego dobrze nadają się też mieszkania w nowej inwestycji ATAL we Wrocławiu. ATAL City Square na wrocławskich Krzykach oferuje inwestorom 124 lokale w najbardziej pożądanych przez nich metrażach – od 19 do 39 mkw. Na pewno chętnie będą je wynajmować zarówno turyści (blisko stąd do Dworca PKP i PKS), jak i firmy, czy najemcy szukający mieszkań na najem długoterminowy. Ci z kolei docenią nowoczesny monitoring i tereny do rekreacji.
Apartament pod klucz
Kupując mieszkanie inwestycyjne ważne jest, by minimalizować koszty i czas. Dlatego coraz większą popularnością cieszy się zakup lokali urządzonych „pod klucz”. Dla kupujących to ogromna wygoda, nie muszą martwić się o ceny materiałów budowanych, szukać ekip remontowych i tracić czasu na nadzorowanie przebiegu prac . – Jesteśmy jednym z nielicznych polskich deweloperów, który ma takie rozwiązanie w swojej ofercie. A nasi klienci bardzo chętnie z niego korzystają – mówi Angelika Kliś.
Deweloper proponuje klientom pakiet ATAL Design, w trzech różnych standardach wykończenia. W ramach każdego z nich kupujący dostaje projekt z wizualizacjami, montaż drzwi i ościeżnic, montaż podłóg oraz płytek ceramiki łazienkowej. Specjalista z zakresu aranżacji wnętrz służy pomocą w zakresie wyboru najodpowiedniejszych materiałów, faktur, kolorów i efektownego ich zestawienia. Poszczególne pakiety różnią się mnogością zaoferowanych do wyboru materiałów.
Atrakcyjna jest także cena pakietu, konkurencyjna do stawek rynkowych. – Kupujemy materiały wykończeniowe na bardzo dużą skalę, dlatego możemy negocjować ceny. Mamy też świetnych fachowców i lata doświadczeń w tym zakresie – przekonuje Angelika Kliś.
Pakiet ATAL Design cieszy się dużą popularnością wśród kupujących, korzysta ponad 50 proc. nabywców lokali.
Korzyści także dla firm
Na zakup lokali inwestycyjnych chętnie decydują się także małe firmy, np. biura księgowe. Na rynku jest wiele projektów z apartamentami inwestycyjnymi o charakterze aparthotelowym, które przyszli nabywcy mogą wynajmować we własnym zakresie. Do kupna właścicieli firm zachęca nie tylko 23 procentowy VAT, ale także wszechstronność kupowanych lokali.
Nowoczesne biura, czy lokale usługowe na rynku pierwotnym są zazwyczaj duże, mają zwykle ponad 100 mkw. powierzchni. A w przypadku apartamentów inwestycyjnych lokal może mieć nawet 30 mkw.
Takie mikroapartamenty inwestycyjne cieszą się dużą popularnością. ATAL ma takie lokale dostępne m.in w gdyńskim Modern Tower, we wrocławskim Atal City Square a w planowanych inwestycjach pojawią się takie jednostki w jednym z budynków w II etapie katowickiego SKY+.
Z widokiem na Bałtyk
Mieszkania inwestycyjne kupujemy także z myślą o komforcie. Wiele osób pracuje zdalnie, w trybie home office. Swoje obowiązki służbowe mogą wykonywać w miejscach atrakcyjnych turystycznie w ramach modnego workation.
Idealnie nadają się do tego mieszkania w Trójmieście, które dodatkowo można wynajmować turystom w ramach najmu krótkoterminowego.
To właśnie powody, dla których apartamenty inwestycyjne ATAL w Modern Tower w Gdyni z widokiem na Zatokę Gdańską błyskawicznie się sprzedały. Zostały już tylko 43 wolne lokale. Na najemców czekają tu lobby z recepcją i klub fitness z siłownią.
Wnioski? Nieruchomości zawsze były świetnym narzędziem ochrony kapitału. Nie przez przypadek stanowią 60 proc. wszystkich aktywów inwestycyjnych na świecie, które posiadają głównie najbogatsi ludzie świata i największe fundusze inwestycyjne. Może więc to dobry moment, by rozejrzeć się za inwestycją?
Głównym problemem rynku jest niska dostępność kredytów mieszkaniowych i nawet większe upusty nie poprawiłyby znacząco sprzedaży, zresztą nie ma za bardzo przestrzeni do obniżania cen. Budujemy dalej, czekając na poprawę – mówi Zbigniew Juroszek, prezes ATAL, w rozmowie z Adamem Roguskim w programie "Prosto z PARKIETU".
Adam Roguski: W październiku sprzedaliście 137 mieszkań, czyli od początku wakacji utrzymuje się trend podpisywania 120–130 umów miesięcznie wobec 250–300 wcześniej. Czy ten poziom jest bezpieczny z punktu widzenia funkcjonowania firmy? Na niedawnym Kongresie Deweloperskim nastroje były minorowe, dużo się mówiło o konieczności oszczędności, cięć etatów...
Zbigniew Juroszek: To prawda, w ostatnich miesiącach sprzedaż ustabilizowała się na poziomie 130–140 lokali miesięcznie, ale taką mamy sytuację rynkową, klienci mają trudności z pozyskaniem kredytów. Ta grupa nabywców stopniała o 70–80 proc. i klienci gotówkowi tego nie nadrobią.
Jakiekolwiek prognozowanie w zasadzie sprowadza się tylko do patrzenia na statystyki w długim terminie. Nie mamy nadpodaży mieszkań na rynku, a potrzeba posiadania własnego lokum nie zniknęła. W dłuższej perspektywie wszystko powinno wrócić do normy. Trudno spekulować, ile potrwa obecny stan, mamy kilka modeli, jak sfinansować istniejące budowy w sytuacji, kiedy nadal budujemy, ale sprzedaż jest wolniejsza. Zakładamy, że w ciągu dwóch lat zbudujemy pewien zapas mieszkań, ale będziemy go w stanie sprzedać. Spodziewamy się, że najtrudniejszy będzie przyszły rok, ale jest szansa, że na początku 2024 r. sytuacja będzie już lepsza.
Atal to firma duża i zdywersyfikowana, budujemy w siedmiu aglomeracjach, mamy dobrą sytuację finansową wypracowaną w latach poprzednich i jesteśmy w stanie sfinansować budowy.
Czy utrzymywanie nawet tej sprzedaży wymaga specjalnych wysiłków działu handlowego? Czy konieczne są jakieś promocje?
Zawsze byliśmy partnersko nastawieni do klientów, nigdy nie robiliśmy tak, że z tygodnia na tydzień podnosiliśmy ceny, staraliśmy się, żeby one były w miarę atrakcyjne w stosunku do jakości. Teraz też raczej staramy się stabilnie trzymać ceny. Są jakieś promocje, ale nie tu tkwi problem. Problemem jest niska dostępność kredytów, dlatego nawet większe upusty nie zwiększyłyby znacząco sprzedaży mieszkań.
Mamy scysję między Polskim Związkiem Firm Deweloperskich a Komisją Nadzoru Finansowego. Deweloperzy apelują o złagodzenie buforów w ramach rekomendacji S, bo one dodatkowo obniżają zdolność kredytową, ale KNF odpowiada, że jeszcze nie czas na to – i radzi firmom zejść z marż, skoro tak im leży na sercu dobro konsumentów.
Nasza średnioważona marża brutto ze sprzedaży to 25 proc. i bazowanie na samym tym parametrze jest błędem. Weźmy pod uwagę inflację, rosnące obowiązki deweloperów, oczekiwanie naszego udziału w finansowaniu infrastruktury, a przede wszystkim wieloletni okres inwestowania – on się nawet wydłużył z powodów administracyjnych i z powodu obniżonego popytu. Deweloperzy są zmuszeni do mrożenia pieniędzy w kapitałochłonnych przedsięwzięciach w znacznie dłuższym horyzoncie niż zazwyczaj, a czynników ryzyka jest mnóstwo. Zmniejszanie marży brutto ze sprzedaży do 10–15 proc. byłoby niebezpieczeństwem, bo każde najmniejsze zmaterializowane ryzyko spowodowałoby ujemną rentowność. Nie zgadzam się więc, że poziomy rentowności są wysokie i że jest miejsce na obniżenie marż.
W tej chwili na rynku nieruchomości działają tylko dwa segmenty: mieszkaniowy – w mocno okrojonej skali – oraz magazynowy. Producenci materiałów, którzy widzą zmniejszony popyt, ograniczają podaż, ale nie redukują cen. Skoro więc statystycznie koszty materiałów stanowią 65 proc. kosztów inwestycji, to nie mamy dużego pola do obniżek. Sytuację może pogorszyć droga energia, która przełoży się na koszty produkcji materiałów.
Co do sytuacji konsumentów, uważam, że dobrym i szybkim rozwiązaniem byłyby dopłaty do kredytów, oczywiście z zachowaniem kryteriów, np. dochodowych. Dopłatę do odsetek można byłoby wprowadzić na ten najgorszy okres dwóch–trzech lat.
Atal konsekwentnie trzyma się klientów detalicznych, ale już nawet Dom Development zapowiedział transakcję z funduszem PRS. Czy wasze podejście może się zmienić? Mieliście w końcu na koncie projekty, jakich fundusze szukają, ale sprzedawaliście lokale nabywcom indywidualnym...
Nie jest tak, że jesteśmy przeciwni PRS, podkreślamy, że na razie nie ma skali. Teraz wynajmuje się około 8 tys. mieszkań i nawet uwzględniając zapowiadane inwestycje, to jeszcze długo będzie to niszowy rynek.
Wspomniał pan o naszych szanownych konkurentach, że szykują pojedynczą transakcję – i my też tego nie wykluczamy. Jednak nawet gdyby mentalność Polaków miała się zmienić i byłaby większa chęć do wynajmowania niż kupowania na własność, to będzie to proces trwający kilkadziesiąt lat.
Mam wiele uwag do PRS, uważam, że jest on robiony mało elastycznie. Ja osobiście ten biznes prowadziłbym inaczej. Kto wie, może przyjdzie taki dzień za dwa, trzy lata, że będziemy mieć ten zapas wybudowanych mieszkań i będziemy musieli zorganizować własny PRS – ale właśnie na swoich zasadach, bo w wielu przypadkach dziś to kopiuj-wklej rozwiązań zachodnich, które nie do końca pasują do polskiego rynku.
Pierwszy przygotowany przez „Forbesa” Ranking 30 Największych Polskich Deweloperów pokazuje, jak silnego sektora dorobiliśmy się w latach boomu oraz że specjalnością rodzimych przedsiębiorców jest już nie tylko mieszkaniówka.
Lata koniunktury w mieszkaniówce wypchnęły do góry przede wszystkim największego gracza, czyli Atal. Firma prowadzona przez Zbigniewa Juroszka już w połowie minionej dekady oddawała ponad tysiąc mieszkań rocznie, ale dopiero w 2016 roku nastąpiło przyspieszenie. Wówczas deweloper sprzedał ponad 2,4 tys. mieszkań. Na tym pułapie utrzymywał się przez kolejne kilka lat, aż w 2021 roku, u szczytu mieszkaniowej hossy, „wykręcił” trudny do pobicia rekord na prawie 4,3 tys. mieszkań. Teraz Zbigniew Juroszek w kwartał sprzedawał ich tyle, ile udawało mu się rocznie, gdy swój Atal w 2015 roku kierował na giełdę. Biznesmen okazał się cierpliwym długodystansowcem, a przy tym przeskalował biznes i uwierzył w siłę rynku.
– W przeciwieństwie do większości deweloperów, od początku naszej działalności nie koncentrowaliśmy się w jednym miejscu, ale budowaliśmy biznes organicznie w kilku miastach. Poza tym, wbrew obawom wielu analityków, słusznie przewidziałem, że rynek mieszkaniowy ma dobrą perspektywę i trend się nam nie odwróci – kilka lat temu w wywiadzie dla „Forbesa” tłumaczył Zbigniew Juroszek.
Ustawa „lokal za grunt” miała zrewolucjonizować rynek mieszkaniowy w Polsce. Po ponad roku działania okazuje się jednak, że wciąż niewiele firm korzysta z tego rozwiązania. W dobrej sytuacji są ci, którzy mają banki ziemi.
Gmina w przetargu proponuje swoje działki inwestorom. Nabywca w zamian uiszcza część ceny nieruchomości w formie pieniężnej. Drugą część rozlicza w formie wybranych lokali, które w zależności od modelu współpracy przekazuje gminie od razu lub po wybudowaniu. Inwestor zyskuje więc ziemie pod inwestycje, ponosi też niższe koszty na starcie. Gmina, nie ponosząc żadnych nakładów, może natomiast liczyć na nowe lokale. Interesujący model współpracy – teoretycznie.
ATAL tłumaczy, że zazwyczaj kupuje grunty o dużej powierzchni, z potencjałem na projekty wieloetapowe. Do tego stawia na współpracę z podmiotami prawnymi.
Dla dewelopera posiadanie banku ziemi to zabezpieczenie możliwości ciągłego prowadzenia nowych inwestycji budowlanych niezależnie od sytuacji na rynku. Jest więc ono szczególnie istotne w dobie niepewności rynkowej.
Deweloperzy muszą więc szukać alternatyw. Jedną z nich są tereny poprzemysłowe. Firmy przyznają jednak, że wymagają one rewitalizacji, a to nie tylko jest złożonym przedsięwzięciem, wymagającym wielu dodatkowych czynności administracyjnych, lecz także wyższych kosztów.
Dlatego, jak mówi Angelika Kliś, członek zarządu ATAL, ma to sens wtedy, gdy przekształceniu ulega teren atrakcyjnie położony, z bardzo dużym potencjałem rozwojowym.
Deweloperzy przyznają, że ostatnie lata wykorzystali właśnie na zabezpieczenie gruntów pod przyszłe inwestycje. Tym samym na razie nie muszą się obawiać o to, gdzie będą realizować nowe projekty. Dotyczy to jednak przede wszystkich większych firm. Mniejsi deweloperzy nie mogą sobie bowiem pozwolić na mrożenie gotówki w taki sposób. Oni są więc w gorszej sytuacji, a co za tym idzie – ich byt jest niepewny, jeśli nie uda im się zakupić kolejnych działek pod nowe inwestycje.
– Ostatnie półrocze było dla nas pod tym względem intensywne. Pojawiły się bowiem na rynku ciekawe i rozsądnie wycenione działki – przyznaje Angelika Kliś.
